Dieser Artikel wurde erstmals im Mai 2006 veröffentlicht, um potenzielle Investoren zu warnen, bei Immobilieninvestitionen Vorsicht walten zu lassen. Hunderte von Investoren haben sich bei uns angemeldet und beteiligen sich an einer gemeinsamen Klage, aber viele weitere, darunter viele führende Banken, von denen einige jetzt in Regierungshand sind, waren an Hunderten von anderen schlechten Geschäften beteiligt und zählen die Kosten in Millionenhöhe!
Für diejenigen unter Ihnen, die in der Woche vor Weihnachten 2008 den Artikel der Sunday Times auf der Titelseite “Buy To Let Property Fraud Hits Tausende” gesehen haben, werden Sie die neuesten Ergebnisse dieses Verbrechens gesehen haben, sowie die Verluste und die Trauer, die dieser weit verbreitete Immobilienbetrug auf Investoren und ihre Familien hatte.
Für viele Menschen ist es ein großer Vertrauensvorschuss, den Sprung zu wagen und in Immobilien für ihre Zukunft zu investieren. Stellen Sie sich vor, wie sie sich fühlen müssen, wenn sich ihre Investition als Anlageimmobilienbetrug herausstellt?
Gibt es einen Ausweg aus einem Betrug mit als Finanzinvestition gehaltenen Immobilien?
Das erste, was Sie erkennen sollten, ist, dass, wenn Sie das Gefühl haben, betrogen worden zu sein, Sie wahrscheinlich nicht der einzige sind. Es kann sich so anfühlen, und du fühlst dich vielleicht einsam, dumm, getäuscht und wütend oder verlegen – einige der häufigsten Emotionen, die du gerade fühlst.
Aber das sind die Emotionen, über die verdrehte Entwickler nachdenken werden. Sie hoffen, dass Sie sich “eingesaugt” fühlen und es niemandem erzählen wollen. In der Tat, mit einem intelligenten Betrug, kann es scheinen, als gäbe es sowieso nichts zu sagen, abgesehen von Ihrem Bauchgefühl, bis Sie anfangen zu graben.
Aber Trägheit ist genau das, was diese Kriminellen (und sie sind normalerweise Kriminelle) wollen, dass Sie denken. Unter diesen Umständen müssen Sie nicht alles in sich behalten. Sie sollten versuchen herauszufinden, ob andere Menschen in eine ähnliche Situation getäuscht wurden. Ihr wisst nie, ihr seid vielleicht eine von zehn, zwanzig oder Hunderten ähnlicher Seelen, und wenn ihr solche Gruppen finden und euch mit ihnen identifizieren könnt, werdet ihr eine viel höhere Chance haben, Rache zu bekommen, glaubt mir.
Ich war vor etwa 18 Monaten in einen solchen Anlageimmobilienbetrug verwickelt (ich weiß – keuchen – Schock – Horror – und ich verkaufe Anlageimmobilien!). Für ein paar Monate dachte ich, ich würde verrückt werden, ich verstand nicht, warum ich keine Mieter zu Preisen bekommen konnte, die nahe an den Preisen lagen, die ich erwartet hatte, oder überhaupt Mieter bekam. Dies war die erste Offenbarung, da mir versprochen worden war, dass die Immobilien nach Fertigstellung vollständig vermietet sein würden. Nun, zumindest stand das in den Broschüren, ebenso wie der Verkaufsleiter bei der Präsentation, an der ich teilnahm. Und ich hatte eine Reihe dieser “Schönheiten” gekauft, von denen jede voll vermietet sein sollte und mir etwa 500 Pfund pro Monat an Mietüberschuss einbrachte.
Dann begann ich, die Situation weiter zu untersuchen und identifizierte schnell das Problem. Dies ist ein sehr komplexer und Top-Down-Immobilienbetrug!
Wie bin ich also als erfahrener Immobilieninvestor und Anlageimmobilienhändler in einen Immobilienbetrug verwickelt?
Ich werde Ihnen sagen, wie – vielleicht kriminelle Absicht?
Was ich tat, war die Ereignisse aufzuzeichnen, die tatsächlich mit meinen Investitionen passiert sind, die ich entdeckt habe, da es über 100 ähnliche Vorfälle gab.
Bevor ich mich auf diese Investition einließ oder sie sogar anderen empfahl, die aus einer Reihe von renovierten Häusern bestand, die in HMOs für Studenten (Houses of Multiple Occupation) umgewandelt wurden, studierte ich das Geschäft gründlich. (Beachten Sie, dass das Geschäft und der Standort dieser Häuser aus rechtlichen Gründen in diesem Bericht nicht erwähnt werden.) Ich überprüfte mindestens 6 ihrer Immobilienumwandlungen, sprach mit ihren Mietern und sprach mit mehreren bestehenden Investoren. Ich habe meinen damaligen Geschäftspartner mitgenommen, um meine Ergebnisse zu überprüfen. Ich wurde auch durch die Tatsache getröstet, dass diese Leute viel Geld für die großen nationalen Zeitungen (Sunday Times, Telegraph usw.) ausgaben (und immer noch ausgeben) und eine ganze Reihe von Hochglanzbroschüren produziert hatten, um ihre Behauptungen zu untermauern.
Einige ihrer größten Off-Plan-Entwicklungen wurden auch in einemzweiseitiges Alter in einem der führenden Immobilienmagazine Großbritanniens. Nicht nur das, sondern sie hatten (und haben) sehr große Ausstellungsstände auf einer Reihe der führenden Immobilienmessen Großbritanniens.
Alles schien sich zu stapeln, also kaufte ich eine Reihe von ihnen und ermutigte meine Freunde, enge Familie und Kollegen, auch einige zu kaufen. Ich bezahlte meine Buchungsgebühr und ließ mich nieder, um zu warten, bis sie abgeschlossen war, und um jeden Monat überschüssiges Geld zu generieren.
Das erste Ereignis in der Kette der Dinge war, dass die Häuser sehr spät fertiggestellt wurden, so dass wir riskierten, die Anzahl der Studenten für den Herbst 2005 zu verlieren, aber die Investition schien immer noch recht gut zu sein. Und überhaupt, wir hatten damals alle Verträge ausgetauscht. Und natürlich dachten wir alle, wir hätten einen Anteil von mindestens 11% an jeder Immobilie, plus das übliche Wachstum von 4-6% im letzten Jahr. Als wir gefragt wurden, ob wir sie vor ihrer Fertigstellung inspizieren könnten, wurde uns gesagt: “Entschuldigung, da Sie Mieter haben, müssen Sie 48 Stunden oder mehr im Voraus kündigen.” Dann, als wir versuchten, einen Termin zu vereinbaren, konnte niemand die Schlüssel finden… Wo waren meine Alarmglocken, die ich Sie fragen höre – offensichtlich im lautlosen Modus!
Aber dann kam der Schmutz wirklich an die Oberfläche…
Diese Häuser wurden alle unter der Prämisse “Alle Kontakte für Dienstleistungen unter einem Dach für den Investor – Nutzen Sie unsere Dienstleistungen für den Verkauf, empfohlene Anwälte, Inhouse-Makler, Hypotheken, Leasing-Management unseres eigenen Unternehmens” verkauft – Sie wissen, ein sehr gutes Geschäft für den Saloninvestor.
Problem 1 war, dass die Häuser am Ende nicht vollständig vermietet waren und in vielen Fällen die Mieter nach Vertragsunterzeichnung zu “schmelzen” schienen. So viel zu den Versprechungen in den Hochglanzfolien der Bauträger, dass Mieter vor Fertigstellung vorhanden sein würden, mit Kreuzgarantien, so dass es praktisch keine Nullperioden geben würde, keine Mietprobleme, als ob ein Mieter nicht zahlen würde, Kreuzgarantien bedeuteten, dass andere Mieter hafteten.
In einigen Fällen (glücklicherweise nicht bei mir) wurden keine Renovierungsarbeiten durchgeführt, und die Entwickler hatten dann die Frechheit, £ 3.000 pro Immobilie zu verlangen, um diejenigen zu reparieren, die nicht durchgeführt worden waren. Dann traten große Probleme mit den Bauarbeiten zutage. Die Keller würden überflutet werden, nicht wegen Regen (obwohl dies mehrmals passierte, wo die Keller nicht richtig “betankt” worden waren), sondern wegen fehlerhafter Rohrleitungen, aber wenn wir natürlich einen 12-monatigen Garantievertrag hätten – richtig? Fehler?
Selbst nach ständigen Telefonaten und E-Mails schickte uns die Verwaltungsgesellschaft nicht die richtigen Aufzeichnungen, und sie informierte uns nicht über Wartungsprobleme, Mieter, die die Miete nicht pünktlich zahlten – alles mögliche Standarddinge, die man von einer “angemessenen” Verwaltungsgesellschaft erwartete, die 10% der Miete als Gebühr berechnete.
Und der Aufwand, den ich hatte, um Managementverträge in ein anderes Unternehmen zu verschieben, ist eine andere Geschichte für einen anderen Tag, an dem es erzählt werden kann.
Ok, es sah nur nach unehrlichen Bauarbeiten und einem völligen Mangel an ordnungsgemäßer Verwaltung durch die Abteilung aus, die die Vermietungen verwaltet. Dies ist nicht die Art von Service, die Sie von einem Unternehmen erwarten würden, das so viel Marketing auf nationaler Ebene betreibt, aber natürlich, wenn Sie von einem so renommierten Unternehmen sind, hätten Sie gedacht, dass es die Probleme gelöst hätte. Rechts? Fehler!
Aufgrund all dieser Probleme hatte ich nun begonnen, eine sehr intensive Untersuchung dieser Firma und der Methoden durchzuführen, mit denen der Verkauf dieser Häuser verpackt wurde.
Es stellte sich dann heraus, dass die meisten dieser Häuser vom Bauträger etwa drei oder vier Monate vor dem Verkauf gekauft worden waren, einige am Morgen zuvor, für etwa 90.000 Pfund – in den Worten der Entwickler – verlassene Häuser, die völlig leer waren; 3-Bett-Immobilien, die offene Keller und / oder Dachumbauten hatten, so dass bis zu 2, 3 oder sogar 4 zusätzliche Schlafzimmer hinzugefügt wurden und angeblich nach den höchsten Standards für HMO-Zwecke umgebaut wurden, und diese nous wurden für rund £ 249.950 bis zu £ 325.000 und mehr verkauft.
Ding Ding Ding – Alarmglocken…
Warum waren wir so glücklich, sie zu kaufen – weil sie alle mit RICS (Royal Institute of Chartered Surveyors) Bewertungen des Immobilienwerts und der erwarteten Mieteinnahmen kamen.
All dies entsprach den Behauptungen des Entwicklers.
Aber als wir bemerkten, dass mehrere Investoren aus anderen Gruppen einige dieser ähnlichen Häuser übernahmen – weil sie die Miete nicht erhielten und sich daher die Hypothek nicht leisten konnten, und die Bewertungen waren alle £ 80.000 BIS £ 100.000 UNTER DEM HYPOTHEKENWERT!
Unsere eigenen Untersuchungen ergaben dann, dass viele dieser Immobilien von demselben Unternehmen bewertet worden waren und dass sie zum Vergleich Immobilien desselben Bauträgers auf dem Bewertungsformular verwendet hatten.
Wir sind auf Fälle gestoßen, in denen die ihnen gewährten Hypotheken:
· Waren nicht gültig für Mehrfamilienhäuser – warum wurde dann ein Kredit gewährt?
· Dies wäre nicht gewährt worden, wenn die Banken gewusst hätten, dass die Immobilien bereits vermietet und nicht als leerstehender Besitz verkauft wurden. Warum also wurde eine Hypothek gewährt?
· Wäre nicht gewährt worden, wenn die Mietbewertung nicht realistisch gewesen wäre. Die Darlehen wurden daher auf der Grundlage falscher Angaben gewährt. Wenn der Investor die Mietzahlen angegeben hätte, wären sie wahrscheinlich für Hypothekenbetrug gemacht worden.
&middOt; hätte kein Darlehen gewährt (meist nur Zinsen), wenn die tatsächliche Höhe der Bewertung bekannt gewesen wäre.
· Hätten 85% des vermeintlichen Wertes nicht gewährt, wenn sie gewusst hätten, dass eine Spendenanzahlung geleistet wird (sowie Anwalts- und andere Gebühren des Entwicklers). Der Anwalt wusste es, ebenso wie der Makler, also wie kommt es, dass der Kreditgeber nicht informiert wurde?
Nun, da ich mich gerne als “versierter Investor” betrachte, da ich weiß, dass angebotene Einlagen, Cashback usw. vorkommen und den sich bewegenden Immobilienmarkt oft wiederbeleben, hatte ich meinen Anwälten gesagt, was die Nebentransaktion war, der Makler sagte mir, was der Deal war, also kein Problem, oder?
Fehler… Ich erfuhr dann, dass weder der Anwalt noch der Makler den Kreditgeber informiert hatten.
Irgendwo in der gleichen Richtung stimmte hier etwas nicht.
Die Frage ist – War es die Schuld von: –
· Der Entwickler?
· Der Anwalt?
· Der Broker?
· Der Investor?
In einer Gesellschaft, in der die Vorschriften für Anwälte, Makler, Hypotheken und Gutachter ziemlich streng erscheinen, muss ich sagen, dass hier etwas nicht stimmt, wo der unglückliche einzelne Anleger in eine so unregulierte Falle geraten kann!
Wenn Sie glauben, dass Sie an einem solchen Investment-Immobilien-Betrug beteiligt waren und sehen möchten, ob andere im selben Boot sitzen, besuchen Sie bitte meinen Blog, wo Sie Ihre Meinung äußern können, und fügen Sie sogar Ihren Namen zu einer strukturierten Liste hinzu, wenn Sie möchten, damit wir eine Datenbank mit ähnlichen Ereignissen aufbauen können, die leicht analysiert werden können, um Trends zu erkennen. oder wechselte zum Beispiel zu “Watchdog”.