1980 erließ der Kongress den Foreign Investment in Real Property Tax Act (FIRPTA), 26 U.S.C.S. 1445. Das Gesetz sieht vor, dass, wenn ein Verkäufer von Immobilien eine “ausländische Person” ist, der Käufer eine Steuer in Höhe von 10% des Bruttokaufpreises einbehalten muss, es sei denn, eine Befreiung gilt nach dem Gesetz.
Eine “ausländische Person” ist eine nicht ansässige ausländische natürliche Person, ein ausländisches Unternehmen, das nicht als inländische Kapitalgesellschaft behandelt wird, oder eine ausländische Partnerschaft, ein Trust oder ein Nachlass. Ein gebietsansässiger Ausländer gilt nach dem Gesetz nicht als Ausländer.
Ausnahmen à la FIRPTA
Es gibt eine Reihe von Ausnahmen von FIRPTA. Eine Transaktion ist von der Steuer befreit, wenn:
- Der Verkäufer von Immobilien legt eine nicht ausländische eidesstattliche Erklärung vor, in der er unter Androhung eines Meineids erklärt, dass der Verkäufer keine ausländische Person ist
- Die Transaktion beinhaltet die Übertragung einer Immobilie, die erworben wurde, um als Wohnsitz für den Käufer zu dienen, und der realisierte Betrag beträgt nicht mehr als 300.000 US-Dollar.
- Der Verkäufer erhält eine “qualifizierende Erklärung” vom Internal Revenue Service, aus der hervorgeht, dass keine Zurückhaltung erforderlich ist
Rechtsberatung
Bei jedem Immobilienverkauf mit einem ausländischen Investor sollten Käufer und Verkäufer den Abschluss einer spezifischen Vereinbarung über die Einhaltung der FIRPTA in Betracht ziehen. Die Expertise eines Immobilienanwalts kann hilfreich sein, um Komplikationen zu vermeiden, die sonst in letzter Minute auftreten und den Abschluss verzögern könnten. Wie immer ist es im Umgang mit dem Internal Revenue Service wichtig, mit großer Vorsicht vorzugehen, da “Vorbeugen besser ist als Heilen”.